恒圣专业|购买“三定三限三结合”定向安置房的司法实践及权利保障（上）
2020-01-20 07:36:46
“三定三限三结合”定向安置房因价格一般低于普通商品房，故即使受到政策限制，依然存在着旺盛的交易需求，但也因此产生了相应问题：
（一）限制上市交易期内购买该类房屋，房屋买卖合同是否有效？（二）若在限制上市交易期内购买该类房屋，此后出卖方违约，“满五”后无法办理过户，买受人应如何维护自己的合法权利？本文将重点围绕以上两点，详细展开论述，并给出相应解决方案。
“三定三限”定向安置房是指按照“三定三限三结合”原则，经市政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。
参照《北京市房山区人民政府印发关于定向安置房建设管理指导意见（试行）的通知》，具体来讲，“三定”是指定性、定向和定量，即限定此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则，专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁以及回迁安置用地需要搬迁的农（居）民安置使用，严格限定需定向安置房农（居）民的人数、标准和建设规模。“三限”是指限户型、限价和限交易，即按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）的有关规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到定向安置房总面积的70%以上；分配价格可按：一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定；不予办理预售许可，定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。“三结合”主要是指此类定向安置房建设方式与相对应的征地拆迁方式相结合，销售价格与征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合，定向安置房建设与现行的房屋拆迁管理办法相结合。限制上市交易期内购买该类房屋，房屋买卖合同是否有效？
根据《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》等地方规范性文件，目前“三定三限三结合”定向安置房自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易，5年后可按市场价格上市交易。那么在限制上市交易期内购买该类房屋，一定程度上与管理规定相违背，在此情况下，房屋买卖合同是否有效呢？在此，我们需要首先厘清效力性强制性规定和管理性强制性规定。《九民纪要》出台前，全国法院对于“强制性规定”的认定还存在一定的纠结和摇摆，而《九民纪要》的出台则对此做出了列举式明确。《九民纪要》第三十条明确提出：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。据此，《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》应属于管理性强制性规定。而根据《民法典》《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》等一系列规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。而根据检索及我团队代理案件的结果，北京市绝大部分违反定向安置房管理规定的房屋买卖合同都认定有效，在司法实践上与《九民纪要》等统一了裁判精神。综上，限制上市交易期内购买“三定三限三结合”定向安置房，房屋买卖合同应认定有效。若在限制上市交易期内购买该类房屋，此后出卖方违约，“满五”后无法办理过户，买受人应如何维护自己的合法权利呢？鉴于房屋买卖过程的多样性及司法实践中每个案件有其自身特点，权利保障方式不尽相同，本部分分享将在下一期文章里以我团队近期代理的案件为例，以点带面，详细展开。
田向文，北京市恒圣律师事务所律师、党支部书记。毕业于东北大学法学系，具备基金从业资格，先后任职于世界五百强企业、北京市康达律师事务所、北京市恒圣律师事务所。具备扎实的理论功底和丰富的实践经验，主要执业领域为商事诉讼、公司治理、刑事辩护、大健康产业投资。刘静，北京市恒圣律师事务所律师助理，毕业于燕京理工学院法学系，具有两年企业合同管理和五年人力资源和社会保障局工作经历。工作作风勤勉扎实、认真细致，参与办理多起人社局劳动争议调解、劳动稽查、退役军人保险改革及社保所行政诉讼。张欢妍，北京市恒圣律师事务所实习律师，具备扎实的法律功底以及法律素养，有着良好的洞察力和分析判断能力，服务客户包括上市公司，大型国企，事业单位以及科创企业，主要执业领域为公司法，劳动人事以及民商事诉讼。